아직도 난무하는 전세사기 피해~!!
호구가 되지 않도록 예방을 위한 11가지 방법을 알아보자.
전세계약 전 체크사항
1. 무허가 불법 건축물 여부를 확인하자 전입신고를 할 수 없는 무허가 불법건축물은 주택 임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의한다.
2. 적정 전세가율을 확인하자 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 의미한다. 통상 전세가가 매매가에 근접하거나 매매가를 넘어서는 집을 "깡통전세"하고 한다, 시장에서는 전세가율이 90% 이상이면 깡통전세 우려가 크다고 인식되는데, 깡통전세는 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 특히 조심해야 한다.
3. 선순위 권리관계 및 소유권을 확인하자 전세보증금보다 선수위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본 '을구' 확인을 요한다. 또한 등기부등본 '갑구'소유권 사항에 신탁등기 내용이 있는지 확인해야 한다. 이때 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 등 정보를 확인해야 한다. 부동산신탁이란 위탁자 (부동산소유자)가 수탁자(신탁회가)와 계약을 통해 부동산의 소유권 이전 및 신탁등기를 하는 행위를 말한다.
4. 임대인 세금 체납여부 확인하자 현재는 임대인 동의를 받아야만 세금 체납여부 확인이 가능하다. 국세징수법 개정으로 4월 1일 이후부터는 임대인의 동의를 받지 않더라도 전국 세무서에서 세금체납 내역 확인이 가능하다. 다만, 임대차계약서가 있어야 가능하므로 계약 전은 여전히 임대임 동의를 필요로 하는 한계점이 있으나, '계약 후에 임차인이 확인해 임대인의 체납내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다. 특약을 넣어 해결할 수 있을 것이다.
계약 체결시 유의사항
5. 임대인(대리인) 신분을 확인하자 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다. 임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고 부증금을 입금할 때도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 한다. 이건 정말 기본중의 기본이다.
6. 공인중개사 정상 영업 여부 확인하자 미등록및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수가 없다. 그리고 올해부터 부동산 중개행위 중 손해가 발생했을 때 공인중개사가 보상하는 손해배상책임 보장금액이 1억 원에서 2억 원으로 상향됐다.
7. 주택임대차표준계약서를 사용하자 주택임대차 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인 할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다.
계약 후 유의사항
8. 주택임대차 신고하자 부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로, 현재는 계도기간이지만 올해 6월 1일부터는 미신고시 과태료대상이 된다. 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 하며, 이때 확정일자는 자동부여가 되니 보증금보호에 유리하다. 주택임대차 신고 대상은 시 지역(군 지역 제외) 보증금 6000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과일 경우다.
주택 임대차 계약시 하지 않으면 낭패!! (tistory.com)를 참고하자
9. 권리관계 변동 확인하자 계약체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하며, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급하도록 한다.
10. 전입신고 확정일자받자 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내 신고해야 하며, 전입신고 다음 날에 대항력이 발생한다. 따라서 이사 들어간 날 전입신고(확정일자 받기)를 바로 하는 것이 보증금 보호에 유리하다.
11. 전세보증금 반환보증 가입하자 전세보증금 반환 관련사고 발생기 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하다.
위 사항을 잘 체크하여 전세사기 호구는 되지 말자~!!